央行降低贷款利率，已经贷款的房贷利率会调整吗？该怎么计算？

本次利率下调与房贷相关的对象是LPR（贷款市场报价利率），所以以前以基准利率为计价基础的房贷不受影响，而即使是已挂钩LPR的房贷，最早也是在去年10月份以后才正式挂钩新办理的房贷利率计价，目前还没有一笔可以满足“重定价周期需要一年以上”这个条件，所以已经办理好的新房贷和老房贷的利率都不会随着这次的LPR的变化而变化，只有在办理了挂钩LPR的房贷利率并刚好达到重定价周期时，才能受益于LPR利率的下调。

一、老房贷与新房贷的计算基础并不一样，利率与LPR无关，要想跟随LPR变化需要等到利率转换完成以后。

1、存量房贷的利率计价与新房贷的计价基础并不相同。

（1）、存量房贷利率的决定因素。

存量房贷可以指所有在去年10月8日以前就已经办妥并出款的房贷，这部分房贷占了房贷余额的大多数比例，它的计价基础是基准利率，购房者的实际房贷利率在购房时会出现在基准利率的基础上上浮或下浮的现象。

具体的浮动情况要看购房当时的市场环境，市场过冷或者过热时都可能会遇到比基准利率更低或更高的利率浮动，首套房上下浮的幅度最大时都可以达到基准利率的30%，二套房以上的上浮幅度有可能更大。

所以存量房贷利率计价由基准利率和其上下浮幅度决定，而其中的基准利率就是房贷利率变动的根本，变动幅度一经定下将在合同期内不再改变，因此只有当基准利率出现调整时，才会引起这类房贷利率的变化，这些都与LPR无关。但这一现象将会随着存量房贷利率改革而出现改变，后面我们将会谈到这个内容。

（2）、LPR房贷利率的计算准则。

LPR挂钩房贷利率的计价是在去年10月8日以后，这种计价方式使房贷利率的计价基础由原来的基准利率变换为LPR。新的房贷利率的计算方式为LPR+加点数这两部分组成，其中的加点数是调控房贷利率的重要手段，在市场上它会随着市场的冷热变化而变化，但一经在办理时写进房贷合同后则对于办理人来说不会再改变。

而其中的LPR是利率市场化推进中重要一环，LPR每月20日将重新报价，使利率可以更加贴近市场情况。所以对于打算购房的人来说，每个月都可能会面临不同的利率，而对于已经挂钩LPR办理房贷的人来说，每月LPR的变化并不一定会影响实际房贷利率的变化。

因为房贷利率新政规定了一个重定价周期，可以理解为合同约定的变化间隔时间，这个时间间隔最少也要一年，所以即使LPR可以一月更新一次，但房贷利率至少也要一年以上才会更新一次LPR来重新计算利率。

具体的时间间隔是1年、2年、5年或更长可以和商业银行协商，而所采用的LPR就是重新计价时最近的那个LPR数值，一经确定后在间隔期内保持不变，直到期满再引入当时新的LPR重新计算，如此循环。

所以从这个角度来看，这次LPR下调只会对还未办理房贷的人产生影响，使他们有机会拿到比此前更低一些的房贷利率，而对所有已经购房的人都不会造成利率调整，因为即使在去年10月8号就办理了LPR房贷利率的人，也未达到一年这个最短的变换周期。

2、存量房贷将进行利率改革，后期如果选择挂钩LPR计价，将会在重定价时跟随LPR变化。

虽然这次的LPR下调不会直接造成存量房贷利率的调整，但由于LPR是每月20号会重新公布新的数值，以后的LPR有非常大的可能出现变化，所在从长远来说，后续如果LPR出现继续下调是有可能让广大背负房贷的人受益的，包括原来以基准利率计价的存量房贷用户。

为什么这样说呢？因为根据央行针对存量贷款的新政，存量房贷必须要在2020年的3-8月这段时间内完成转换，转换的方式有两种，一种是转为以LPR计价，另一种是转换成固定利率。

所以如果选择转换成以LPR为房贷利率计价基础的方式，那在房贷合同重定价间隔周期到了之后，就可以使用最新的LPR进行重新计算利率，如果后面利率继续下行成为事实，那就有机会享受到更优惠的利率。

二、如果LPR出现变动，那么挂钩LPR计价的房贷利率会有怎样的变化？

原则上房贷利率会随着LPR的变化而变化，但变化的周期却与LPR的周期并不同步，房贷利率的变化需要采用合同定价周期到期时最新的LPR数值，而这个周期最少也得一年，即LPR至少重新报价了12次，房贷利率才有机会用最近的LPR重新计算。

假设这次LPR下调时刚好是自己房贷合同重定价周期到期时间，那房贷利率也将随着下调。如这次LPR数值由原来的4.8%下调到4.75%，因为合同定价周期到期而采用新的4.75%重新计算，而房贷利率中的加点数部分已经是写进合同并且是规定了固定不变的，所以整体房贷利率就会随着LPR下调而同步降低了5个基点。

如果原来的房贷利率是5.45%（LPR4.8%+加点数0.65%），则下调后就变成5.4%（LPR4.75%+0.65%)，假设是50万30年期的房贷，那月供将由2823元下调到2808元，减少了15元。

所以在原则上LPR的变化对房贷利率的影响与以前的基准利率变化对存量房贷利率的影响道理是一样的，只是在变化的时间点上会存在差异，LPR的方式可以使房贷利率变化得更加频繁和更加灵活。

三、小结。

综上所述，对于这次LPR下调，无论是对存量老房贷还是10月8号后新签订的已挂钩LPR的房贷，暂时都不会造成合同利率的调整，但从LPR这种方式来说，它有机会在重定价周期到期后使房贷利率出现变更，这种变更的情况同样适用于由于存量房贷利率改革的影响而选择挂钩LPR的老房贷用户，他们的房贷利率将会随着重定价周期到期时的LPR变化而变化，变化的大小要对比合同上的LPR和变更期最近的LPR，两者的差值就是房贷利率变化的幅度。