共有产权房政策出台，一线城市房价是否会下跌？三四线城市该怎么办？

首先我们要知道什么是共有产权住房？

简单说就是，一套房子，政府和买房人各持一定比例的产权。

买房人不是买到百分之百的产权，所以在买房的时候花的钱就少了。这对解决中低收入家庭住房问题，很有好处。

不是百分之百产权，为什么还受买房人欢迎呢？

因为政府表明了态度：只要你住，就和拥有百分之百产权一样，政府不会要求你支付它那一部分产权的费用，但是如果你把房子出租或者出售，那政府就要来分一份。

合情合理，毕竟政府有一部分产权，按照股份分红是正常的要求。买房人花较少的钱买了一套房子，虽然产权只占一部分，但使用权却是百分之百。

共有产权住房，起源于30年前的英国，但即使现在的英国也没有非常完善的模式，还在优化当中。共有产权住房被热炒，是因为8月份北京的政策，其实早在2007年，江苏淮安就提出并进行试点了。

2014年4月，住建部颁发文件，确定了包括淮安、北京、上海在内的6个城市进行共有产权住房的试点。归结一下这些城市在共有产权住房的探索，主要有三种模式：淮安模式，上海模式，北京模式。三种模式有什么不同呢？各自对房价有什么样的影响呢？

淮安模式

淮安走了十年，期间一直在不断修正，一路坎坷，一直是站在保障房的立场上，优化模式，面对的是低收入人群。

之前政府有专门的土地用于共有产权住房建设，现在政府是直接拿钱从开发商手中回购，从城市里不同地段的小区回购，再以共有产权模式出售。这部分房子散布于城市各个区域，能最大限度满足不同区域的低收入人群的住房需求，同时还解决了去库存。共有产权住房的产权，政府占40%，买房者占60%，相当于买房者6折买到正常的商品房。

上海模式

立足点与淮安差不多，都是站在保障房角度上探索共有产权模式，解决低收入人群的住房需求。

不同的是，淮安是从开发商手中购买，以货币补贴的方式，上海是专门划拨土地用于共有产权房的建设。这部分土地，不需要走“招拍挂”程序。所以，上海是直接从土地上解决，土地价格低，从而房价也低。

上海模式简单，但容易把共有产权住房相对集中在一起，形成所谓的“穷人区”，会带来一系列社会问题。

这两种模式，都脱胎于保障房逻辑，所以都规定申请购买共有产权住房的必须是本地人，对申请人的家庭收入，居住面积有严格的规定。这样，符合条件的并不多，每年解决的量也不，所以对房价没有什么影响。这也是这么多年，多数老百姓并不关注共有产权住房的主要原因。

北京模式

北京模式的关注度很高，土地不是划拨、竞价，而是规定某些地块要建一定比例的共有产权住房。正常土地拍卖规定建一定比例的共有产权住房，这和济南配建一部分安置房是类似的。

北京模式并不是从保障房角度出发，不限制购房人的户籍、收入。这样就少了保障房的属性，多了商品房的属性。只要符合北京住房限购条件，而且家庭成员名下没有住房就可以申请。只是，如果是单身，必须是30周岁以上。对单身年龄的限制，是为了优先解决家庭人口多，还没有房子的人群，这点比较合理。

而且，30%的共有产权住房是面对非北京户口的，这就兼顾到为北京发展做出贡献的外地人。这一点是淮安与上海都没有考虑到的，要为北京点赞。

山东目前没有关于共有产权住房的政策，在7月28日下发的《山东省关于加强房地产调控的通知》当中也没有提到。不过，共有产权是趋势，对济南也会有影响。未来要解决中央政府提出的“房子是用来住的”，主要有三种渠道：

“

1.中高收入靠商品房；2.中低收入靠共有产权；3.低收入靠租赁房。

”

这一点，北京模式可借鉴推广的可能性很大。

第一，它真正解决了城市人口住房问题，不限制户籍收入等，只看是不是符合限购条件，有没有住房。这可以扩大需求群体，而不像淮安、上海受益群体很少。

第二，没有住房才能申请，且只能买一套，房屋套面积限定在60到120平米之间。这样就避免了炒房的嫌疑，或者陷入像之前经济适用房“权力寻租”的陷阱。当年很多买经济适用房的人都是开着奔驰宝马买200平米以上的大房子。

第三，它在对很多权益上做到保护。比如，对房子的面积、设计、建造等做了详细的规定，来保证房子的质量和居住的舒适度。另外要求，必须配建三馆，咖啡馆、图书馆、健身馆，还要求引入人脸识别，wifi全覆盖等智能科技。同时，北京明确，共有产权住房也属于产权类住房，可以按照规定解决落户、入学、医疗等社会保障福利，这比租购同权的权益，更广更大。比如入学方面，在租购同权当中，租房虽然可以入学，但排位在产权房后面，如果产权房主把学区名额用完了，那租房者就享受不到学区。但是，共有产权住房与产权房的权益是一样的。

第四，在退出机制上做了约束。五年才可以转让，而且接盘购买者仍然要符合共有产权购买条件，卖房子的时候要上交30%的增值收益。因为北京规定了，共有产权住房面积是60到120平米的两居或三居，这可以满足两代甚至三代的居住需求，所以，退出的会很少。

北京的模式，受惠人群很广，只要没有住房就可以申请，而且30%是面向外地人，这个量相当大，大到足以冲击商品房市场，从而对房价产生直接。

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房产的共有权人是指该房产的法定证明资料上，有两个或以上的产权人，称为共有权人。法律上共有权人分为共同共有和按份共有。

共同共有仅存在于法律规定的少数情况。如夫妻共有财产、家庭共有财产、遗产为分割前继承人共有，这几种情况下，出售物业需要所有共有人同意。按份共有除了共同共有的这几种情况外，都属于按份共有。

如两个共同购买一处房产，可按出资比例来约定该房产的共有份额百分比，两个可以分别转让自己的份额，当然，最后在处置该房产时需要双方共有人到场办理转让交易过户等手续。

在二手房交易过程中，如何判断房产是否存在共有权人，可以先看房产证件，如果该房产有共有权人，则会在产权人一栏注明每个产权人名字或产权持有人名字后加一个XX等字样。

共有产权人一般情况下会约定所占产权的比例。每个房产相关的权利人都会各自有一本房屋共有权证，该房产在处置交易时必须所有相关权利人到场才能到房产相关部门接受办理过户等手续。

在二手房交易过程中也会有一些有关共有权人而产生的纠纷，有时甚至给购房人带来精神上的痛苦和经济上的损失，所以希望大家在接触到房产证有共有权人时需要注意的几个方面。

第一个要确定共有权人之间的关系，共有权人有可能是自己家人，有可能是夫妻，有可能是好友，子女等。确认共有权人原来的关系和现在的处境是非常重要的。

第二个要确定共有权人现在的关系，这个非常重要，曾经的好友、夫妻、子女关系不代表现在没有矛盾，如果任何一方共有权人收取你的购房定金千万要小心。

因为他很有可能瞒着其它产权人私自收取你的钱物，这时千万不能因为贪便宜或方便，而轻易把钱交给只有一方的共有权人手上，这样很容易出现纠纷。

如另一共有权人要求加价，或者不配合交易，甚至相关权利人找不到的现象也会出现。所以确定共有权人现在的关系很重要。

第三个方面是人到位，钱才付。购房用户有时会听信产权人或共有权人一面之词，同时也能看到相关的房产证件和身份证件。

加上中介在旁边的催促有可能就会马上付购房定金或者首付款，要么是房子好或价格便宜，这个时候需要注意，条件再好，也要等相关房产共有权人到场才能办理付款手续和签订合同。

第四个方面是别太依赖公证。如果一方共有权人无法到场办理交易也可以出具相关委托公证办理。

如果在交易过程中，委托公证的共有权人到公证处去撤消公证或到房产相关部门去闹事，说此房有纠纷，暂时停止交易，房产局一般也会暂时中止交易，要求交易双方和共有权人一起去法院解决相关房产纠纷，房产局凭法院相关裁决文书再继续为其办理房产交易。

第五个方面是共有权人有长辈生病不能及时到场或共有权人死亡等情况出现时也要格处注意。共有权人生病无法到达交易现场时，有些公证是可以上门办理。

如果共有权人死亡则要看有无遗嘱对该房处置的条款，如果没有则需要死亡共有权人的直系亲属到公证处做一个公证，商量好指明由谁去协助办理相关交易过户手续，这些都是可以在交易前预见的。

第六个方面是共有权人债务。如果共有权人有一方有债务问题，在交易前对该房进行查看有无法院或自然人冻结，还有一种情况是在交易过程中碰到有法院冻结，这些情况该如何处理。

法院可冻结共有权人房产，禁止交易，如果非要交易则需要通过与法院协商来解决房产交易问题，前提是必须要先解决法院债务问题，法院才可能到房产相关部门去解冻，然后才能继续交易过户。

总之共有权人关系越近，交易时出现的意外就越少，反之则是全有许多变数，希望大家在购房此类房产需要注意。而且国家相关部门也在就共有住房产权进行相应改革试点工作。