10月8日以后，房贷利率将不再参照基准贷款利率，改为参照LPR，这是什么意思？

孔方兄用一问一答的形式，来解释这次房贷利率改革。

问题1：什么是LPR？

LPR全称是“贷款市场报价利率”，而我们现在常用的叫做“贷款基准利率”。简单理解就是，央行选定了18家银行，让它们工作日天天报一个利率，这个利率是这些银行给它们最优质客户的利率，然后去掉最高值和最低值，算一个平均数，得出来的就是当天的LPR。

问题2：LPR会大幅高于或者低于现有的贷款基准利率吗？

不会。虽然LPR是银行报价平均下来的，但银行报价是有严格规则的：即在MLF（中期借贷便利，也俗称“麻辣粉”）利率的基础上加减点数。什么是MLF呢，其全称是中期借贷便利，是央行给银行借钱的一种工具简称，比如工商银行可以通过MLF向人民银行借钱，那央行就要收利息，比如这个年利率可以定在3.5%。工商银行在报LPR的价格时，可以在3.5%的基础上加30个基点（1个基点等于0.01个百分点，即万分之一），就变成3.8%。

事实上，央行通过掌控MLF的利率，可以根本上影响LPR的利率，你甚至可以直接理解为：LPR就相当于之前的贷款基准利率。

问题3：LPR和贷款基准利率有什么区别？

出于理解的方便，我们可以将LPR视为之前的贷款基准利率，但两者之间也有比较大的差异，其中最重要的一点就是：LPR是随时在变动的，而贷款基准利率很可能好几年不变化。比如说2015年10月下旬央行降息到现在已经快4年，存贷款基准率一直没有变化。

问题4：房贷利率挂钩LPR是怎么操作的，以后还有打折利率吗？

人民银行确定，首套房不低于LPR，二套房不低于LPR+60个基点（即0.6个百分点），由于设定了这一下限，所以以后就不再存在“打折利率”这个概念了，以后的房贷利率只可能比LPR高，不可能比LPR低。值得注意是，房贷合同里面的LPR不是某一天的数值，而是前30天数值的平均数。

问题5：如果现在贷款，LPR定价机制下利率大概是多少？

人民银行也举了例子。8月20日5年期以上LPR为4.85%，这意味着，首套房利率不会低于4.85%，二套房利率不会低于5.45%，这两个下限数值比现在房贷的平均水平5.5%左右要低。但不要指望房贷真的地道4.85%，那相当于打“九九折”，这不符合央行的目标：即房贷利率不能降。

问题5：LPR会下降吗，那房贷利率会跟着下降吗？

LPR确实可能下降，因为国家倡导降低实体经济融资成本，但最终的房贷利率可能不会下降，因为银行可能通过多往上调点数以确保房贷利率维持不变，因为房产调控仍然是非常重要的目标。

问题6：如果LPR下降了，那我的贷款以后可以要求银行降低利率吗？

可以。但这要看你和银行的合同，央行规定贷款者和银行可以过一段时间重新商定LPR，最短可以一年一调整，或者也可以不调整。比如客户甲和工行签订了按揭贷款合同，其中规定：双方可以在明年这个时候重新确定LPR利率，且重定的LPR也是参照最近30天LPR的平均值。这里敲黑板：LPR可以调整，加点基数是没法调整的，要永远执行下去，就像现在贷款上浮无法调整一样。

问题7：如果我现在贷款，重新协定LPR的时间是1年一次好，还是5年一次好？

当然是1年一次好。现在都在提降低实体经济融资成本，而LPR就有这个目的，央行反复强调要打破LRP下限，意味着起码1年内，LPR上升的概率为零，而下降的概率很大，运气再差也只是一个持平，所以一年后重定对贷款者更有利。另外，全球都是降息潮，中国也不太可能提高利率。反之，全球是加息潮，且经济过热，那么你就要尽量将LPR的重定期限选择长一些。

不过，这只是现在的一个做法，未来银行的格式化条款是怎样还不清楚，贷款者是否有这样的议价空间还很难说。

问题8：我的贷款正在审批中，或者我已经还贷款了，那会受到新政策影响吗？

不会。央行的新政策是新老划断的，已经发放的贷款和已经在走流程的贷款，不受此次新政策的影响，仍执行旧有政策。

这是孔方兄列出的几个比较重要的问题，如果你还有其他疑问，我会在评论区加以回复，也希望你转发分享。

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什么是10月8日后的新房贷利率中国人民银行8月25日发布公告称，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。

首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。另外，商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

也就是说：除了公积金贷款外，新发放的贷款不再采用在央行基准利率上浮动的方式，而是采用LPR报价利率加点的方式来确定房贷利率。

什么是新LPR?贷款市场报价利率（LPR）由各报价行按公开市场操作利率（主要指中期借贷便利利率）加点形成的方式报价，由全国银行间同业拆借中心计算得出，为银行贷款提供定价参考。目前，LPR包括1年期和5年期以上两个品种。

新LPR，即对LPR报价机制进行的改革，各新发的贷款，浮动利率贷款合同中采用贷款市场报价利率作为定价基准，存量贷款的利率仍按原合同约定执行。在原有10家全国性银行基础上增加城市商业银行、农村商业银行、外资银行和经营银行各2家，提高报价行范围代表性。在原有的1年期一个期限品种基础上，增加5年期以上的期限品种，为银行发放住房抵押贷款等长期贷款的利率定价提供参考。

也就是说：新的LPR贷款报价方式，会更加适合市场的需求，在未来将会取代央行的利率基准方式，成为各银行贷款的指导利率。

两种房贷方式有什么区别？第一，利率形成方式区别，现在的房贷利率是在央行确定的基准利率上进行浮动，比如目前央行5年期贷款基准利率是4.9%，上涨10%则为5.39%，下浮10%则为4.41%。而新利率为在LPR利率报价的基础上加点，比如首套房贷加30点，则为4.85%+0.3%=5.12%。

第二，利率下限有差别，现在的房借利率可以进行打折，比如说有些银行给到85折利率优惠，则按照基准利率来算利率为4.9%*85%=4.16%。而新利率方式只能加点不能扣点，首套房最低不能低于LPR利率报价，二套房不能低于LPR利率报价加60个基点的水平，按照最新的LPR报价来看，首套房利率不能低于4.85%，二套房不能低于5.45%。

第三，新利率可重定价，新利率方式在贷款合同期内，购房者可以和银行在合同里商定在一段时期内（最少一年）重新对房贷利率定价，因为LPR每月公布一次，受宏观环境和资金面环境时高时低，如果利率走低，可以进行重定价，获取更低的房贷利率。

总结：

房贷利率将不再参照基准贷款利率，改为参照LPR，是利率市场化改革的需要，同时也是贯彻“住房不炒”大方针的需求，未来房贷利率有下限无上限，各银行根据实际情况调节，二套房贷利率下限更高，房贷负担会更重。