房贷利率以前是8，今年降为4.9，以前的利率会降吗？

8%是基准利率吗？记在07年的时候房贷基准利率是挺高的，将近8%了，此后一直是大致呈现走低的趋势，在2015年确定去库存的基调后，基准利率降为4.9%。这是近110年来的最低点。

在什么情况下利率都变化，你以前的房贷利率才会变化呢？是基准利率的变化你的以前的房贷利率才会变化。

房贷利率有两种，第一种是“房贷基准利率”，这是央行规定的5年期以上的贷款的基准利率，因为房贷基本都是5年以上期限的，所以我们都通用这个基准利率。这个基准利率是适用于所有银行的。第二是实际贷款利率，怎么理解呢？就是商业银行在实际放款的时候会在基准利率基础上上浮或者下浮一定比例，这个取决于当时的调控环境，比如在2015年左右的时候是去库存，说白了就是鼓励大家买房，这个时候对实际利率就是在基准利率下浮，但是在2018年调控加码的时候是不鼓励大家买房的，所以就在基准利率上上浮，上浮20%、30%都很正常。

实际利率=（基准利率*（1+浮动比例））

比如基准利率是4.9%，利率下浮10%，那么实际利率=4.9%*（1-10%）=4.41%

基准利率是4.9%，上浮20%，那么实际利率=4.9%*（1+20%）=5.88%

回到你的问题，如果你当时的办理的房贷的基准利率是8%的，那么在基准利率下降的时候，会按照最新的基准利率计算月供，从基准利率变化的下一年首月开始。但是你当时的上浮下浮比例是不会变化的。当时是九折优惠，现在还是九折优惠。当时是上浮20%，现在还是上浮20%。

看了一些回答感觉都不是说的很清楚，我这里明确地说一下哈：

我们的房贷利率由两个因素决定，一个是基准利率，另外一个是浮动比例。

基准利率由央行决定，目前房贷的基准利率是4.9%（五年以上）。

浮动比例是各个商业银行在央行基准利率的基础上进行一定的调整，假如工行给我贷款要上浮10%，那最终我的房贷利率就是4.9%×（1+10%）=5.39%。

最近房地产市场回暖，一个原因是银行房贷利率下调，这里说的下调，是浮动比例的下调，例如从上浮10%，到上浮5%，但这个只会影响新的贷款人。

而对于已经在还房贷的人，如果想还贷利率下降，只能等基准利率下降，因为浮动比例是不会变的。

例如我现在向工行贷款买房，约定上浮比例是10%，那我的实际利率就是4.9%×（1+10%）=5.39%。

假如过了两年，央行的基准利率从4.9%，下降到4.5%，那我的实际利率就会变成4.5%×（1+10%）=4.95%。

又过了一年，工行给贷款用户优惠，说利率从上浮10%下调到上浮5%，这个就跟我没有关系了，我的利率还是按上浮10%计算。

所以，买房最好等浮动比例下浮的时候买最好，因为这个浮动比例开始贷款之后就不会变了。

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房贷利率正式“换锚”，未来房子会怎样？会贵吗？

马云在杭州全球峰会上说“未来房子如葱

但也由于市场报价机制(LPR)的引入，不排除新的房贷利率比老政策(基准利率)有更大的波动性，如此也意味着更大的利率风险。利率可能不一样

未来房价这个事谁也说不好。

因此建议供房

(1)留足余量，量力而行。购房者在测算月供和贷款规模时，应该结合自己的收入水平，留足余量，量力而行。如每月到手收入为20000的购房者，建议考虑将月供额度设置为10000元，按等额本息(利率5.9%)、20年贷款期限计算，可贷额度在150万左右。如此配置，一方面，保证了每月有10000元的消费/生活开支或者储蓄，不会影响到生活质量，另一方面，即使房贷利率出现向上波动，每月多支出上千元房贷月供，也是可以接受的。反之，如果余量不足，虽然可贷金额有所提高，但是受到利率风险的影响也相应增大了，严重的可能会影响生活质量。

(2)选择公积金贷款/混合贷。目前房贷利率新政仅限于商业贷款，公积金贷款仍沿用老办法，不仅利率更低，而且利率波动小，利率风险更低。故同等条件下，如果条件允许，建议选择公积金贷款，如果公积金贷款额度不够，也可以考虑公积金+商贷混合模式。

10月8日起，房贷利率基准转换后，将由过去的参考基准利率变为LPR（贷款市场报价利率），但这并不意味着利率水平的下降。因此从房贷利率与房价的关系来看，这并不会造成房价的上涨。至于原因，请一起往下看便知。

房贷利率与房价的关系客观地说，利率水平的变化确实会影响到房价上涨或者下跌。那为什么说此次“房贷新政”后并不会影响房价呢？

因为利率跟房价是个负相关的关系，利率越低房价会越高，如果利率涨了房价自然就会跌，总体来讲，与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响，显然现在利率难以大幅下降，所以房价也难以具备短期大幅上涨的基础。

另外，早在今年8月20日，央行副行长刘国强在国务院政策例行吹风会上就指出，房贷的利率由参考基准利率变为参考LPR，虽说参考的基准变了，但利率水平不能下降。这等于央行给房贷水平设置了“紧箍咒”。

中央政治局经济今年7月底，在召开的经济会议上强调“房地产市场坚持房子是要来住的，不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段”，明确提出不刺激房地产这还是历史上的首次，体现了国家稳定房地产市场的决心。也说明了房地产市场不再成为中国经济支柱产业，更不会占据中国经济的中心。

因此，面对“住房不炒”形势下，确保差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率基本稳定尤为必要。所以这次“房贷新政”的实施，房贷利率由参考基准变成参考LPR，基准变了但是利率不能也不会下降。

总体而言，在稳地价、稳房价、稳预期的目标之下，只要利率水平保持基本稳定，那房价未来也就不会大涨或者大跌。

“房贷新政”后的影响是什么？很多人都特别关心“房贷新政”后对自己买房的影响，这是很有必要的，但实际上大家并没有完全理解央行改革完善住房贷款市场报价利率形成机制的目的。

根据今年8月25日央行发布的《新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》来看，主要针对新发放个人住房贷款利率，对于存量个人住房贷款利率来说，仍按原合同执行。这句话的意思就是说，2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同执行。特别需要指出的是，公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

基准转换后，按照规定首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR，二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。

看到这里可能还有很多人一头雾水，甚至还没有搞清楚10月8日后的房贷利率是多少？没关系，我就直接举例子说明一下到底有什么不一样？

比如说，改革之前你的首套个人房贷利率为5.39%，也就是在基准利率4.9%的基础上上浮幅度为10%，根据“房贷新政”要求，今后首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR，这个相应期限就是指一个月内的，也就是9月20日发布的LPR，即五年期以上利率4.85%，请大家注意，如果当地银行执行4.85%，就等于没有加点，但事实上这是不可能的。比如广州市就加点54个基点，最新的首套个人住房贷款利率为5.39%，说明改革前后一致。而上海市则比较特例，因为它在4.85%的基础上减少20个基点，利率为4.65%，与之前的4.655%水平也基本持平。原因就在于上海过去就在基准利率上实行95折的优惠。

由此可见，“房贷新政”前后利率水平基本不受影响。至于具体加点数值多少关键要看当地信贷政策，一句话因城而已。当然央行的分支机构也会对各省级房贷利率进行指导。

总之，此次利率基准转换并不会直接影响房价上涨，更不会大涨。加之金融监管部门对楼市采取定向货币紧缩政策之下，房地产市场的供需两端都面临着较大的资金压力，尤其是对房企来说，融资渠道收紧后降价现象越来越多，这是它们回笼资金的有效方式。