房贷利率高怎么办，突然降了怎么办？

感谢邀请回答这个问题，对于房贷利率的问题已经写过好几篇文章了，但是仍然有不少朋友对于房贷利率是认识不到位，近期就受到很多朋友的询问。借此机会简单谈谈我的观察。

房贷利率调整指的是基准利率，跟银行主动上浮的部分没有关系

第一、我国银行的房贷利率采取的是央行定基准，市场化调整利率的形式。简单来说就是，基准利率是由央行决定的，比如：5年以上的房贷基准利率为4.9%，这就是由央行决定的。银行放给购房者或者企业的具体利率是由银行根据当时的市场情况做出决定，比如：如今很多房贷利率上浮20%，这个上浮比例就是由银行自己决定的。这个决定早在2015年央行就全面放开了，也就是说不仅仅是贷款利率还有存款利率上浮或下调银行都是有自主权的，实行的是上不封顶、下不到底的形式。

第二、央行的利率调整仅仅涉及到基准利率（也就是我们说的降息），银行房贷利率一旦签订后很难有大的波动。有过房贷经验的朋友应该知道这点（当然多数人并未在意），一般银行放贷签订的房贷利率基本都是固定的，比如：给你批复的贷款利率为4.9%上浮20%，也就是5.88%；这个上浮20%一般是不会再变动的，会跟随你一直到房贷还完为止。但是如果说央行调整了基准利率，比如从4.9%的基准利率下调到4.65%，那么你的实际还款房贷利率就变为4.65%*（1+20%）=5.58%；反之亦然。

银行是放房贷的唯一单位，对于购房者来说没有选择第一、一般来说银行的利率调整会参考市场风险和自身营运情况。就拿今年为例，为什么如今的很多城市的房贷利率基本都维持在10%以上的上浮？其原因除去房地产市场风险加大外，也与国家政策调控有关系，毕竟银行的资金也是流入房地产业的大户。加上根据历年的惯例来看，每年下半年都是银行的房贷资金都会出现“规律性短缺”，银行也是要自负盈亏的，不在这个时候多点盈利还等到什么时候。

第二、虽然说如今的房贷利率看似比较高，但是房贷还是我国最划算的银行贷款，没有之一。就拿如今的房贷利率上浮20%的5.88%来看，很多朋友都会算一本小帐。贷款100万，那么30年里面仅仅还款利息就高达113万多，看似不划算，但是对比后或许你就不会说了。图上所示是部分小微贷款的额度和利率情况，经过简单的对比计算我们可以发现，这些贷款的年利率基本都在10%以上，而且都是以短期为主。哪怕说如今国家支持的企业银行贷款，其也多数是短期贷款为主，整体与住房贷款的利率相比仍是有巨大劣势的。

综上，房贷利率高我们没有办法，尤其是进入下半年期待房贷利率下调已经不现实，一般来说上半年的利率会有大的下行空间。如果你已经以高利率购买了房产，就不用考虑未来房贷利率会出现大的下降，毕竟我国目前的贷款基准利率已经处于历史最低水平。各位觉得呢？欢迎关心房产和经济的朋友积极留言、点赞、关注、转评哦。

5月15日，央行宣布首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。

5月20日，房贷政策利好再次加码，五年期LPR利率降低15个基点到达4.45%。

至此，首套房的房贷利率最低为4.25%，相比调整前的4.60%下降35个基点，二套房最低为5.05%，同样低于调整前的5.20%。

数据来源：公开信息整理

房贷利率突然降了怎么办？

别着急，我们先带大家算一笔账：假设贷款20年期100万元购买首套普通自住房（非改善型住房，即面积超过144平或容积率低于0.1等），以常见的等额本息还款。

按照降息前首套房最低贷款利率4.60%计算，累计支付利息53.13万元，降息后累计支付48.62万元，能省下近5万元的利息。

同时我们发现，降息对首套购房者也更加利好，贷款总额越高、贷款时间越长，能节省的利息也就越高。

数据来源：新浪房贷计算器

听到这里，大家是否已经迫不及待冲去还房贷了？别急！再来看看下面这组数据。

提前还房贷划算吗？

经济学中有个概念，叫机会成本，即选择做一件事时，放弃其他选择能够带来的收益。

还房贷也是一样，每个月到手的收入是固定的，如果选择用来还房贷，就要放弃这笔钱投资的收益，正所谓“鱼和熊掌不可兼得”，核心是要比较收益率。

首先看房贷利率，最挂钩的5年期LPR利率整体下降趋势明显，两年前最低利率是4.9%，目前稳步下降到4.45%。

按照首套房最低贷款利率4.25%计算，10年期100万贷款以等额本息还款，利息总额为22.93万元，提前还贷相当于节省了这笔利息，换句话说，提前还贷的10年累计收益率为22.93%。

数据来源：wind，2019

反观投资收益，今年以来市场持续震荡回调，打击了很多投资者信心，但是用短期收益率和长期房贷利率相比，期限上并不匹配，因此不能简单定论。

我们不妨拉长战线来看，以偏股混合型基金指数和债券型基金指数10年期的涨跌幅来看都远远超过提前还房贷的十年累计收益率，最高可达813.89%和124.03%，提前还房贷或许并不那么“香”了。

数据来源于wind

什么情况下适合提前还房贷？

当然，“房奴”的滋味并不好受，不同的人会有不同的担忧，如果您属于以下几种情况，提前还房贷不失为一种好选择。

第一，不会理财。如果您花钱大手大脚、没有规划，不妨试试先把钱落到实处，毕竟通胀“快如风”，手里的钱始终面临贬值压力。

第二，对债务感到焦虑。如果不想承受过大的生活压力，这笔房贷已经让您感到焦虑和恐慌，手里有闲钱时，就可以选择提前还贷。

第三，房贷初期。由于刚开始还贷的本金基数大，利息相应高，提前还贷的边际效应明显，但若等额本金的还款年限超过贷款周期的1/3，或等额本息的还款年限超过贷款周期的1/2，那么就不建议您提前还款了。

此外，需要提醒各位小伙伴注意，个人公积金五年期以上贷款年利率为3.25％，利率较低，可以考虑继续承担。

提前还房贷需要注意什么？

如果您已经决定了提前还房贷，这里我们送您几个小锦囊，让您在还贷路上少踩坑。

首先，向银行了解提前还贷细则。大多银行都要求贷款满1年才能申请办理，违反规定可能面临罚款，我们整理了几个主要银行的相关规定，小伙伴们可以到文中自取。

注：信息由华律网整理，由于各大银行的政策随时调整，以上数据仅供参考，具体情况以实际执行为准。

其次，选择合适的还贷方式。提前还贷有2种选择，缩短年限和降低月供。

举个例子，假设2017年5月借入20年期200万元商业贷款，每月房贷1.28万元，现在想提前还贷100万元。

选择缩短年限能节省51.33万元利息，每月还款额变为1.22万元；选择减少月供能节省35.41万元利息，但每月仅需还贷4942.87元。

不难发现，如果您想节省利息费用，选择缩短年限更加划算，但降低月供能够缓解每月还贷压力。

注：假设2017年5月借入20年期贷款200万元，截至2022年5月已还款5年，按降息前首套房最低贷款利率4.60%计算，剩余165.71万元尚未偿还。现在提前还款100万元，从2022年6月起按降息后首套房最低贷款利率4.25%继续还贷至完全偿清债务。数据来源于新浪房贷计算器。以上仅为模拟测算，不预示未来情况，仅用作分析之用，不构成投资建议。

钱用得其所，才是最大的财富。是否应该提前还房贷，并没有正确唯一答案，希望每位小伙伴都能做出最适合自己的选择。

（投资有风险，入市需谨慎）