买房后利率调整了怎么办

看到今年房贷利率下调的新闻，很多人都欣喜若狂，但当仔细解读了相关的政策以后，才发现这只是对于新购房者的优惠，以前已经办理了贷款的购房者是不能再去重新办理银行房贷的。

第一，贷款买房的时候，签约的利率大都是固定利率。也就是说，大家在贷款买房子的时候，签订合同，合同上面就有一个利率，那个利率是固定的，也就是说，合同上面规定的利率是多少后面的利率也同样是多少。每个月需要还的贷款也不会随着房贷市场利率的增减而变化。因为这就是一个契约精神，对于购房者而言，当看到房贷利率下调的时候，就很希望自己可以参与其中，自己的房贷可以减少，但如果房贷利率上调的时候，你是否还愿意参与其中呢。因此，在办理房贷的时候，就会有一个合同，那个合同上面就会明确规定，你所贷款的利率究竟是多少。

第二，房贷利率下调已经贷款的是不参与下调的，更别说重新办理贷款。每一年都会有房贷利率的波动，但房贷利率的上调和下调已经贷款的都是不参与其中的。因为很多房贷在贷款的时候，利率在固定贷款期限约定是不变的，使用的本来就是国家的标准利率。除非是央行的基准利率下调，房贷利率才会下调。一般情况下，央行的基准利率是不会变动的。况且在这一次房贷利率下调，也只是针对的首套房。所以很多购买了二套房甚至三套房的业主想都不要再想这件事情了。连房贷利率下调都没有办法参与，更不要说重新去办理银行房贷了。

第三，房贷是个人和银行签订的合同，重新办理银行贷款，相当于撕毁以前的合同。而之所以会采取合同签约的方式，本来就是为了规避相应的风险。如果你和银行的合同被你主观的撕毁了，那么银行肯定不会再给你贷第二笔钱，也就是说你想要去办理重新贷款，根本是不可能的事情。办理银行贷款的时候，那个合同不仅对银行有约束力，对于贷款者更有约束力。所以任何政策都不会鼓励大家去撕毁已经签订的合同，银行也不会同意这样的做法。

但不管怎么样银行贷款的利率可以降低，对于大多数购房者是一个好消息。但这个政策只对新购房者有好，已购房的人是没有办法享受相应的调息的。

评论丨房贷利率差异化下调,释放出稳定市场的新信号

来源：21世纪经济报道 作者：王静文（中国民生银行研究院）
近日，央行和银保监会联合发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，对房贷利率下限进行调整，释放出促进房地产市场平稳健康发展的新信号。
《通知》主要有两方面内容：一是在居民购买普通自住房时，将首套住房商业性住房贷款利率下限调整为相应期限LPR减20个基点，二套仍按现行规定执行；二是商业银行可根据当地房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。
首先需要指出的是，差别化住房信贷政策于2011年开始实施，目的是通过采取差别化的首付比例和利率来限制投资、投机性购房需求。由于我国房地产市场区域特征明显，个人住房贷款利率的确定遵循“因城施策”原则，采用“全国 地方 银行”三层确定机制，即由央行确定全国范围的利率下限，央行各省分支机构再据此确定本地区的下限，当地银行再结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，在地区利率政策下限基础上确定每笔贷款的具体价格。
2019年8月，LPR报价改革实施后，央行将全国层面首套房贷款利率下限设置为相应期限的贷款市场报价利率（LPR），二套房贷款利率下限为LPR加60个基点。根据《通知》，全国层面首套房利率下限下降为LPR-20个基点。当前5年期LPR为4.6%，下调之后变为4.4%，已接近2016年房贷利率8.5折期间4.165%的水平。
4月底政治局会议明确要“努力实现全年经济社会发展预期目标”“抓紧谋划增量政策工具，加大相机调控力度”，落实在房地产政策上，就是要“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求”。随后央行和银保监会均表示，将及时优化房地产信贷政策，保持房地产融资平稳有序，支持刚性和改善性住房需求。
另一方面，当前房地产市场确实不容乐观。根据统计局数据，1-4月商品房销售面积同比-20.9%，商品房销售额同比-29.5%，市场交投极为清淡。4月居民住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元，居民部门不但没有加杠杆反而在去杠杆。国房景气指数已经下降至95.9%，达到2016年初以来最低水平。
今年以来，不少地方已在因城施策导向下，通过下调首付比、下调贷款利率、放松限购限贷标准等方式对房地产金融政策进行边际调整，但目前来看，尚未达到预期效果。这种情况下，就需要出台更高层面、更有力度的稳市场举措。这不仅是稳增长的当务之急，也是防风险的题中之义。
此次下调，标志着全国层面房贷利率下限的整体下移，无疑释放出了更强的政策信号。在房住不炒定位之下，此次下调仅涉及首套房，不包括二套，但由于一些地方已对首套房的认定标准进行放松，预计政策的波及效应会有所扩大。根据一季度货币政策执行报告，3月份新发放个人住房贷款平均利率为5.49%，相对于4.4%的下限仍有不小空间。
另外需要指出的是，房贷对银行而言属于优质资产，2020年之前个人住房贷款利率一直低于一般贷款平均利率水平。2020年之后，政策转向重点支持小微企业、制造业等领域，一般贷款利率开始低于个人住房贷款利率。一季度前者仅为4.98%，比后者低51个基点。从成本收益比的角度考虑，银行必然有意愿下调房贷利率。而房贷利率的下调，将有助于降低居民购房成本，进而激活居民信贷需求，引导居民合理加杠杆，从而对房地产市场构成实质性利好。
从历史经验来看，房地产销售通常滞后房贷利率调整一到二个季度。如果5月底疫情得到基本控制，居民预期逐步改善，后续房地产销售降幅有望逐步收窄。而在明确的政策信号之下，各方预期将趋于稳定，这不仅有利于住房消费健康发展，也有助于增强房企发展信心，最终将有助于促进房地产市场的平稳健康发展。