昆明落榜“新一线”城市，对房价影响有多大？

昆明落榜“新一线”城市，应该说在预料之中！这次落榜后，对昆明房价可能会产生负面效应；但鉴于第一财经的影响力和权威性尚不足以跟社科院等量，负面影响应该不大。相关意见分享如下，供参考。

第一、昆明为什么会落榜新一线城市？就昆明落选新一线城市，小菜认为，可能是以下两大原因：

01、经济总量（GDP）及增长

今年15个新一线城市，分别是成都、重庆、杭州、武汉、西安、天津、苏州、南京、郑州、长沙、东莞、沈阳、青岛、合肥和佛山。

GDP总量最高的是重庆，超过了2万亿；其次是苏州、成都等10个超过1万亿、未达2万亿的城市；最后是4个未达1万亿的城市。其中，有3城超过9000亿，沈阳GDP落后较多，仅为6470.3亿元。

也要看到，这个排行榜主要指标是商业魅力，而不是综合实力，也不是主要看GDP排名，但GDP太低了，城市经济都不行，商业魅力怎么体现？

02、消费规模及潜力

2019年，昆明地区生产总值（GDP）为6475.88亿元，排名全国城市第31位，略好于沈阳，但跟剩余14城比，完全被吊打。

这不仅是数字的反映，从一个普通市民的实际感受看，昆明还是够呛的。GDP是一回事，市民有没有富余的收入用于商业消费又是另外一回事！

如今昆明房价这么高，一个劲地涨，一个劲地卖地，地价高了房价往往跟着高，所谓的面粉涨了，面包会低吗？本地常住居民的钱都买房去了，还贷款去了，剩下没买房的，也不敢乱花钱，大家哪来多余的钱消费？

以前旅游业可以排进全国前3，现在旅游业已经跌出全国前10，旅游产业严重萎缩，外来人口消费量必然大幅下滑！以前是让他们在北上广努力赚钱，然后过来消费，商业品牌自然愿意来。

旅游业严重萎缩后，外来消费量急剧减少，叠加本地消费力也大幅下滑，整个消费市场急剧萎缩，商业品牌赚不到钱，怎么愿意进驻？商业品牌都不愿意进驻或扩张，商业资源如何聚集？城市商业魅力怎么谈？

综合看，昆明整体经济总量及增量仍有待提高，挖掘昆明消费规模及潜力的根本还是在于提高本地常住居民的富余收入！如此路不通或很难，至少得通过大力发展旅游产业，吸引其他地区有富余收入的人口过来消费才行！

第二、昆明落榜新一线城市，说明城市可能存在一些问题昆明没有进入第一财经2020年新一线城市排行榜，还是要理性看待。毕竟，一个城市经济如何发展？应该根据自身特点和既定规划去走，而不应被一个商业排行左右！

从第一财经对城市商业魅力排行的5个指标来看，昆明依然具有突出的优势，未来还有机会，完全不应该因一个排行落榜就泄气！但今年落榜了，说明城市可能存在一些问题。

01、商业消费低迷

对本地居民来说，收入普遍比较低，房价又普遍比较高，能买个房付个首付已经掏空6个钱包了，后期还要了紧裤腰带还银行贷款，哪还有多余的钱拿出来消费？

旅游业已经跌出全国前10位，外来消费力逐年下滑，加上云南旅游业自身存在一些问题被放大，旅游业形象受损，旅游消费贡献率偏低。

总之，内、外人员消费均不给力，城市商业消费必然低迷。

02、对人才吸引力降低

一方面是高房价，另一方面是低收入，叠加激烈的市场竞争，如何吸引并留得住人才？

比如，昆明和长沙，昆明房价略低于长沙房价一两千元每平米，但长沙的收入是昆明的多少倍呢？从上海易居2019年房价收入比看，昆明是10年，长沙是6.4年。显然，长沙对人才来说，幸福感更强！

举个简单的例子，云南执业律师1万多一点，跟湖南差不多；昆明执业律师6000多人，跟长沙差不多。但经济体量看，昆明6400多亿，长沙1.15万亿，很显然，昆明律师的执业竞争无疑是白热化的，法律人才面对两个城市，选择是毫无悬念的。

人才流动往往以年轻人才为主，年轻人又是消费的主力，也是购房主力，年轻人不愿意来，城市商业消费如何提升？

03、创新氛围不足

同为西部城市，成都为什么能位居新一线城市榜首？

我们不妨回顾下，地摊经济在两会期间由天津代表提出来，随后，引发了全国大讨论。但两会前，成都已经放开了地摊经济，解决了近8万人就业。

在著名的地摊经济之前，成都提出了发展夜间经济，夜间经济在成都发展得热火朝天。后来，全国夜间经济全面发展。

另外，成都从2016年就开始了人才争夺战，并全面放宽了人才落户限制和购房限制，人口大省全面抢人，先知先觉。

综合看，新一线城市评选标准为5大商业指标，即商业资源聚集度、城市枢纽性、城市人活跃度、生活方式多样性和未来可塑性。昆明在这5大指标中没能进入新一线范围，可能更多是说明昆明在这5大指标的竞争中处于弱势地位，以后应该在按照既定城市发展规划的情况下，往这5大指标方向有所兼顾，但不应偏离既定发展路线，也不应失去自己的城市发展特点。

第三、昆明落榜新一线城市，对房价的影响有多大？客观讲，可能会有影响，但在价格表现上，短期内可能很难看出差异性。

01、媒体对这个榜单的关注度高于民间

说实话，在2019年昆明入围新一线之前，小菜还真不知道有第一财经和商业魅力城市排名。当时排名出来后，媒体铺天盖地地报道这个事情，才去查了一下，但民间对这个事情可能并不感冒。当然，生活的城市能得到认可，多一个头衔，无疑会增加普通市民对城市的自豪感。

也就是说，在本地多数人看来，昆明是新一线，还是二线？除了对城市的自豪感增加之外，更多影响其实很小。而且大家也有清醒的认识，房价那么高，收入那么低，给个新一线头衔，也不会“麻雀变凤凰”，不能给城市和个人带来任何实质性改善。

换句话说，得到和失去这个头衔，都不会影响到楼市需求端，大家不会因为昆明成为新一线了，就去疯狂地买房；也不会因为失去新一线头衔，就会疯狂地甩卖房子，这个头衔很难影响到需求端。

当然，这个头衔对外地人或外出的本地人会不会有影响？目前暂时还没有显现出来。但云南人都是家乡宝，不愿意外出，对外出的本地人影响比较小。

02、昆明落榜今年新一线城市，对开发商的来说，只是少了一个噱头而已，房价大概都不会受到直接影响

从过往经验看，国家自贸区、大健康产业示范区和国家植物博物馆对房价都有一定的招牌效应，但自贸区对房价的提振作用大于另外两个头衔。

2019年5月，新一线城市榜单出来，昆明房价并未出现大幅上涨的趋势（如下图所示，数据来源：中指院）。

可见，新一线城市头衔对昆明楼市的影响是很小的，房价几乎没有受到影响，远不及国家自贸区出来后对房价的提振作用。

记得自贸区范围落地后，在自贸区内的巫家坝哪些楼盘从开盘价1.45万/㎡有2个点优惠，直接提到了1.6万/㎡起，但新一线发榜并未出现这一现象。

因此，从影响房价的供需两端看，新一线发榜时，几乎没有影响到房价的走势；而失去新一线头衔后，昆明房价大概率也可能会是这种情况。