房贷利率降低了，房产会迎来拐点吗？

房贷利率经常变，这个拐点也太多了，房贷利率有三种，第一种是央行的基准利率；第二种是房贷实际利率；第三种是LPR，下面分别来讲对房地产市场的影响：

1、央行基准利率央行基准利率目前是4.9%，这个利率是央行规定的，适用于所有商业银行，所有商业银行对其他机构和个人进行放款的时候都会以此为参考基准。

而居民的房贷是其中的行业之一，所以我们通常就把央行的5年期贷款基准利率就看作是房贷的基准利率，目前是4.9%，这是2015年10月份下调的，此后的4年时间没有变化。

但是在2014年到2015年连续大概5次下调，俗称降息，这轮多次降息也导致2016年开始的房地产的火热，房价连续上涨，所以，很明显如果是央行基准利率下调（降息），那么对房价是有促进上涨的作用的。至于上涨的幅度是和降息的频次和幅度相关的。

2、房贷实际利率在2019年10月8日前，房贷的实际利率是在央行基准利率基础上，进行上下浮动5%的整数倍，基本是这样的情况，在2016年底应该是全国来看最低的时间段，当时全国首套房房贷平均利率是4.45%，可谓是相当的低了，此后逐渐上涨，一直持续上涨到2018年的11月，上涨到5.71%，然后就是到今年 的开始下跌，到了5月份下跌到5.42%，但是从6月份开始又开始上涨，到10月份维持在5.52%的水平。

房贷实际利率确实是房价走势的一个敏感性指标，代表了当时供给的情况以及调控的情况，房贷利率更多的还是服务于调控的目的，在2015年需要去库存，那么就下调利率，房贷实际利率也是逐渐走低，于是2016年房地产市场火了，当市场带动起来后，竞争也很激烈，于是房贷实际利率开始走高，到了2018年11月，当时调控特别严，“坚决遏制放房价上涨”就是在那个时候喊出的，这句话的重点可想而知，于是从2019年1月开始，商品房销售面积43个月以来首次负增长，这个也意味着2015年6月以来，以商品房销售面积为指标的楼市行情转向了。

所以，在2019年前两个月，商品房销售面积是同比-3.6%的萎缩，所以在2019年初的时候又喊出了“稳地价、稳房价、稳预期”的调控口号，而在2018年底和2019年初的时候，有些城市开始各种方法的松绑，但是很快就被叫停了。

这个时候“稳”是目标，于是房贷实际利率开始走低，一直持续到五六月份，这个时候商品房成交面积的跌幅也大幅收窄，于是房贷实际利率再次开始上涨。

3、LPR全称是贷款市场利率报价，这是一种新的利率，是又18家商业银行每个月共同决定的，是比较接近市场的真实情况的，未来贷款市场的利率都是以这个为参考基准，而房贷利率自然也是以这个为参考基准。

从2019年10月8日开始，房贷实际利率的参考基准从原来的央行基准利率变更为LPR，而2019年10月份5年期的LPR是4.85%，到了11月份，5年期的LPR降低到4.8%降低了5个基点。

这个指标的变化，现在也很难说是房产的拐点到来了，如果有的话，这个拐点是从2019年初开始的，而非是现在才有，当时的商品房销售面积同比变成负增长的时候，意味着持续43个月的正增长结束了，意味着43个月的楼市牛市也结束了。

明年的房地产市场依然是以稳为主的。所有的工具都是为了维持稳定。

房贷利率，过去只是房地产调控的一个不太重要的工具而已，只能间接地起到调控作用，而现在的利率也变成了市场化的，完全由市场说了算，也就是说房贷利率降低，实际上也是一种市场反应，代表最近交易量确实一般般，房贷利率不会给房地产市场带来任何的拐点，当前房地产市场稳字当先。

房地产利率降低了，代表房地产的交易量，可能也降低了，这也是调控的手段之一，现在叫做市场反馈之一，可以促进一些交易，特别是刚需买房，这个时候就会更加积极，不要小看利率，假如利率降了10%相当于你的房价，也降了很多，总体支出成本也降了很多，每个月还款额也减少了，对于刚需一族来讲，是一个好消息，可以迅速进入，

你说会让房价增长，可能性不大，现在稳定为主，因为过去34年的时间，已经透支了房价增长，现在能维持稳定，就是非常不错的了，所以利率，也代表了一种倾向，可能会有向下的概率，但是各方面政策，包括限购，也会放开，也就意味着，房价不可能走向下行渠道，人为控制也要控制，所以现在刚需买房，是最佳时机，未来房价还要增长，特别是一二线城市，或者一二线城市周边挨着比较近的一些城市也是如此，且行且珍惜。